Kredyt mieszkaniowy bez wkładu-marzenie ściętej głowy?

Czy w czasach ograniczania akcji kredytowej przez banki możemy myśleć o uzyskaniu kredytu mieszkaniowego bez wkładu? Czy jest to tylko myślenie życzeniowe bo banki zamknęły kurek z kredytami dla osób, które nie mają wystarczająco dużo oszczędności? Na szczęście nie do końca tak jest…

W ostatnich latach kredytobiorcy zostali przyzwyczajeni do tego, że niezależnie od waluty mogą otrzymać kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego a ewentualne oszczędności mogą lokować np. w fundusze inwestycyjne czy lokaty. Taka strategia była promowana przed doradców bankowych i pośredników finansowych, którzy z jednej strony wierzyli w słuszność takiej porady a z drugiej liczyli na wyższe prowizje związane z wyższą kwotą kredytu.

Kredyty mieszkaniowe na 100 wartości nieruchomości były dostępne praktycznie w każdym banku. Niektóre z nich oferowały również możliwość kupna działki budowlanej praktycznie bez konieczności posiadania ani jednej złotówki. Banki te umożliwiały mianowicie uzyskanie kredytu nawet ponad 100 wartości nieruchomości. Tak uzyskanie pieniądze mogły być przeznaczone na pokrycie opłat towarzyszących zakupowi nieruchomości i samego kredytu mieszkaniowego albo na… dowolny cel.
Dodatkowo braniu kredytów bez wkładu własnego sprzyjały niskie marże kredytowe, które nie premiowały w tak oczywisty sposób osób, które chciały np. wpłacić 20 procenta z własnej gotówki. Nawet koszt ubezpieczenia niskiego wkłady własnego (zwykle 3-5 procent ubezpieczanej sumy za kilkuletni okres ochrony) nie odciągał klientów od brania kredytów mieszkaniowych bez wkładu. Liczyli, że gotówka, którą w ten sposób zostawiają w kieszeni może z powodzeniem odrobić ten koszt na inwestycjach w akcje czy fundusze.

Teraz jednak takie sytuacje są niemożliwe-banki wyraźnie zaostrzyły swoje regulaminy i kredyty mieszkaniowe bez wkładu są rzadkością. Nie oznacza to jednak, że nie można ich wcale otrzymać. Nawet tak zrewolucjonizowane kredyty hipoteczne w walutach obcych można jeszcze otrzymać bez wkładu własnego. Oczywiście teoretycznie bo banki po przeanalizowaniu naszej indywidualnej sytuacji życiowej mogą ostatecznie zażądać wniesienia własnej gotówki na poczet ceny nieruchomości. A gdzie można jeszcze teoretycznie wnioskować o kredyty mieszkaniowe bez wkładu np. we frankach szwajcarskich? Taką ofertę posiadają następujące banki: Polbank, Deutsche Bank, mBank oraz Multibank. Niestety wiąże się to z wysokimi marżami…

Lepiej sytuacja wygląda w przypadku kredytów mieszkaniowych w złotych. Tutaj znacznie więcej banków udziela kredytów bez wymaganego wkładu własnego, ale również nie są to najtańsze oferty na rynku. O taki kredyt możemy starać się np. w Deutsche Bank, Lukas Bank, Nordea, Pekao SA, BOŚ Bank. Jeśli jednak mamy 20 procent wkładu własnego to możemy wtedy wnioskować o kredyt w BZWBK z marżą 1,35 procenta!

W dzisiejsze więc sytuacji rynkowej warto uważniej przyjrzeć się kosztom kredytów mieszkaniowych bez wkładu. Może się okazać, że są zbyt drogie nawet biorąc pod uwagę oferty tylko w PLN.

Wolę raty malejące

W 99 na 100 rozmów z doradców finansowych usłyszycie, że lepiej jest spłacać kredyt hipoteczny w  ratach równych. Ja jednak wolę raty malejące i do tego systemu spłat będę starał się przekonywać spłacających kredyty. Dlaczego? Powodów jest kilka, ale zacznijmy od początku.

W systemie rat malejących każda kolejna płatność do banku będzie niższa niż poprzednie (przy założeniu np. niezmienności oprocentowania kredytu oraz kursów walutowych w przypadku kredytów hipotecznych w obcych walutach). System spłaty kredytu w ratach malejących polega na tym, że kwota pożyczonego kapitału dzielona jest na ilość miesięcy-do tego dodaje się odsetki liczone wg wzoru: (wysokość oprocentowania w skali roku X kwota kredytu hipotecznego pozostała do spłaty)/12. Z uwagi właśnie na fakt, że kwota kredytu hipotecznego do spłaty co miesiąc jest niższa w związku z tym kolejne raty kredytowe są coraz niższe.

A jak jest to w przypadku, gdy kredyt spłacamy w ratach równych? Tutaj sposób obliczania jest bardziej skomplikowany. Należy najpierw obliczyć tzw. współczynnik „i” (uwzględniając okres kredytowania i oprocentowanie kredytu), przez który dzieli się kwotę kredytu. W ten sposób wychodzą nam raty równe aż do końca okresu kredytowania?

Klient ubiegający się o kredyt staje więc zawsze przed dylematem, który system rat kredytowych wybrać? Malejące czy równe?
Ja zdecydowanie wolę raty malejące. Co prawda na początku płacę wyższe raty niż w systemie rat równych, ale szybciej w ten sposób pozbywam się kredytu. Na końcu więc zapłacę mniej odsetek do banku a przecież oto chodzi. Mogę swobodniej zaplanować swój budżet domowy ponieważ wiem, że w najbliższej przyszłości (a więc teoretycznie tej, która jest najbardziej pewna) będę płacił wyższe raty a później już tylko coraz niżej. To jest dla mnie koronny argument. Nie przekonują mnie stwierdzenia, że płacąc raty równe mam niższe obciążenia przez jakąś część spłaty kredytu i nadwyżki mogę inwestować. A jakże i jeszcze do tego zapewne w fundusze inwestycyjne. Dziękuję i wysiadam. Wolę nie liczyć na możliwe zyski w przyszłości, które mogą ale nie muszą pokryć wyższe koszty kredytu związane z ratami równymi.

Czasami wydaje mi się, że system spłaty kredytu w ratach równych został wymyślony przez banki tylko po to by zarabiać jeszcze więcej na odsetkach. Może to zbyt spiskowa teoria, ale zastanówmy się-po co wymyślać skomplikowany wzór z ratami równymi skoro naturalny wzór wskazuje na spłatę w ratach malejących? W świetle ostatnich działań instytucji finansowych (nie tylko banków) tak teoria ma swoje podstawy. Nie zdziwi mnie jeśli banki posuną się dalej i wymyślą kolejny sposób żeby zarobić więcej na tym samym kredycie. Taka jest natura rynku. Ważne żeby w tym wszystkim zachować swój własny rozum i nie dawać się nabrać różnym naciągaczom.

Aleksander

Kredyt walutowy-inwazja franków

Jest! Nastał wreszcie długo oczekiwany przez klientów posiadających kredyt hipoteczny w obcej walucie 1 lipca czyli dzień, w którym weszła rekomendacja S II. Pismo to rekomenduje bankom umożliwienie spłaty kredytu walutowego w tej samej walucie, w której został zaciągnięty. Ale czy z dużej chmury nie spadnie mały deszcz?

Do 1 lipca tylko niektóre banki umożliwiały spłatę kredytu hipotecznego np. we frankach (Millennium Bank, Deutsche Bank). Ten fakt umożliwiał uniknięcie kosztu wysokiego spreadu walutowego. Spread to różnica pomiędzy kursem wypłaty kredytu a spłaty kredytu. Jeszcze 1 rok temu średni spread na rynku wynosił ok. 10 groszy (ok. 4.5 procenta) i tak wydawał się dużym kosztem. Później przyszedł kryzys na rynkach finansowych i banki w poszukiwaniu dodatkowych przychodów i celem rekompensacji  wyższego ryzyka działania zwiększyły spready dla wszystkich walut. Teraz średni spread na rynku dla kredytów hipotecznych wynosi ok. 19 groszy.

Często w kantorach franka możemy kupić taniej niż w banku, w którym posiadamy kredyt hipoteczny. Dlaczego więc nie kupować franków tam gdzie jest taniej i nie spłacać kredytu bezpośrednio w tej walucie? Ta hipoteza była podstawą wydania rekomendacja, która skłaniałby wszystkie banki do umożliwienia spłaty kredytu w danej walucie. I rzeczywiście od 1 lipca 2009 roku ta rekomendacja obowiązuje. Oczywiście nie jest to przykaz ze strony KNF, ale znając praktykę wszystkie banki po kolei dostosują się do tego wymogu.

Już teraz kolejne banki ogłaszają warunki spłaty kredytów hipotecznych w obecej walucie. Z wiadomego względu najbardziej interesujące są kredyty walutowe w CHF. Większość banków oferuje darmowe prowadzenie konta w CHF, na które można przelewać pieniądze.

Powstaje więc pytanie czy warto korzystać z takiej możliwości? Czy to się opłaca?
Przede wszystkim należy się zastanowić czy cały zamęt związany ze zmianą umowy (zmiana harmonogramu spłaty) jest warty oszczędności. Zmiana sposobu spłaty kredytu praktycznie w każdym banku kosztuje kilkaset złotych. Do tego dochodzi kwestia konta walutowego. Wszystkie banki jak na razie deklarują, że konto może być prowadzone za darmo, ale często pojawiają się tak zwane oferty cross sellingowe czyli jeśli drogi kliencie chcesz mieć u nas konto walutowe i na przykład taniej kupować franki (tanio franki sprzedaje np. Raiffeisen Bank) to musisz wziąć dodatkowo pakiet z kontem w PLN i jeszcze przelewać tam pieniądze.
Dodatkowa kwestią są przelewy walutowe. Jeśli nawet w banku, w którym mamy kredyt hipoteczny będziemy mieli darmowe konto CHF to i tak będziemy musieli wpłacać tam gdzieś kupione franki. W tym samym banku nie będziemy tego robić bo to byłoby bez sensu (przecież jeśli banki nie obniży spreadu to cała operacja finansowo wyglądałaby tak samo jak przed zmianą spłaty kredytu). Przelew z innego banku może nas trochę kosztować i obniżyć opłacalność całej operacji – pamiętajmy, że przelew walutowy to są koszty banku, który wysyła nam pieniądze i dodatkowo banku zagranicznego pośredniczącego w przekazie walutowym (pomimo tego, że przelew idzie do banku w Polsce). Tu można zapłacić nawet kilkadziesiąt złotych prowizji.
A może wpłacać franki w kasie banku? To też może kosztować albo może nie być możliwe jeśli banki nie prowadzi obsługi kasowej w danej walucie. Kupować franki w kantorze? Jeśli wszyscy pójdą tym tropem to cena franka w kantorze skoczy i cała operacja nie będzie opłacalna (poza tym powstaje pytanie komu się chce chodzić co miesiąc do kantoru?)

Poza tym pojawiły się wątpliwości co do tego ile razy można zmieniać sposób spłaty kredytu w trakcie trwania umowy kredytowej. Niektóry banki zapowiadają, że umożliwią to tylko raz swoim klientom. Rekomendacja o tej kwestii nie mówi wprost.
Należy więc po prostu 2 razy się zastanowić za nim zmienimy sposób spłaty kredytu. Nie sztuka stać w kolejce po franki.

Odwrócony kredyt hipoteczny to nie żart

Kiedy pierwszy raz usłyszałem słowo odwrócony kredyt hipoteczny to wzbudził on we mnie pusty śmiech. Pomimo, że moje doświadczenie w finansach było duże a w kredytach hipotecznych szczególnie to niestety nie słyszałem tego typu określenia. Myślałem, że albo ktoś się pomylił albo był to głupi żart. Jednak kiedy zacząłem szukać więcej informacji na temat bardziej poważnej nazwy angielskiej – reverse mortgage to oczom ukazał się całkiem bardzo ciekawy produkt bankowy.

Reverse mortgage określana jest często jako odwrócona hipoteka. Ten typ kredytu hipotecznego polega na tym, że udzielający go bank wypłaca klientowi określoną kwotę co miesiąc bez konieczności spłacania jej. Jest to więc rzeczywiście odwrotna sytuacja niż w przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego, gdzie bank wypłaca najpierw całą kwotę a później musimy co miesiąc spłacać odsetki i pożyczony kapitał. W odwróconej hipoteczny (czy też odwróconym kredycie hipotecznym) bank oszacowuje wartość nieruchomość,  która będzie stanowiła zabezpieczenie kredytu. Na tej podstawie oraz na podstawie wieku kredytobiorcy bank określa maksymalną sumę jaką może wypłacać kredytobiorcy. Może to zrobić jednorazowo lub w postaci renty hipotecznej.

Zadałem sobie więc od razu pytanie gdzie leży interes banku i na czym on zarabia? W odwróconym kredycie hipotecznym wszystko jest odwrócone a więc zarobek banku również. Bank nie jako od razu ustala ile zarobi na danym kredycie biorąc jako zabezpieczenie nieruchomość należącą do kredytobiorcy. Skąd kredyt jest spłacany? Z pieniędzy osiągniętych po sprzedaży nieruchomości. Jeśli więc bank wycenia daną nieruchomość na 300 tys. zł to wypłaci klientowi w postaci odwróconego kredytu hipotecznego tylko 200 tys. zł. Reszta po sprzedaży nieruchomości to zarobek banku.

Oczywiście w trakcie trwania umowy odwróconej hipoteki kredytobiorca jest cały czas właścicielem nieruchomości i może w niej mieszkać. Może też ją w międzyczasie sprzedać i spłacić kredyt.
Kredyt hipoteczny tego rodzaju jest kierowany do osób starszych, którzy chcą otrzymać dodatkowych dochód np. do emerytury. Do czasu wybuchu kryzysu finansowego była to bardzo popularna forma kredytowania w Stanach Zjednoczonych oraz Wielkiej Brytanii.

Teraz jednak akcja kredytowa z reverse mortgage mocno przyhamowała. Czy na tak trudnym rynku odwrócony kredyt hipoteczny ma szansę zaistnieć na polskim rynku? To bardzo trudny temat. Nie jesteśmy przyzwyczajeni do oddawania (nawet za pieniądze) nieruchomości dla banków. Dlaczego zastawiać własną nieruchomość skoro można ją przekazać swoim wnukom? Na pewno wiele wątpliwości wzbudza fakt czy rzeczywiście cały czas jestem właścicielem domu czy mieszkania, czy mogę go sprzedać etc. Z drugiej strony kuszą konkretne pieniądze jakie możemy uzyskać dodatkowo do swojej emerytury. To w naszej rzeczywistości na pewno kusząca propozycja.

A co na to banki? One również początkowo zobaczyły szansę na nowe źródło zarobku. Kryzys na rynkach finansowych ostudził jednak zapały bankowców do wprowadzenia nowego produktu. Na razie więc czekamy na pierwszy odwrócony kredyt hipoteczny w Polsce.

Czy muszę płacić za ubezpieczenie brakującego wkładu własnego

Jeszcze do niedawna praktycznie w każdym banku udzielane były kredyty hipoteczne bez tzw. wkładu własnego. To znaczy, że bank nie wymagał od klienta zapłaty ani złotówki z własnej kieszeni przy zakupie nieruchomości. Wystarczyło, że klient opłacił tzw. ubezpieczenie brakujące wkładu własnego a mógł się stań właścicielem nieruchomości wykładając minimalną gotówkę? Czy tak jest teraz?

Oczywiście formalnie bank w swoich procedurach udzielał kredytowania np. tylko do 80 proc. wartości nieruchomości, co oznaczało, że klient powinien wnieść co najmniej 20 proc. ceny zakupu z własnych pieniędzy. Jednocześnie praktycznie każdy bank umożliwiał (wraz z towarzystwem ubezpieczeniowym, z którym miał podpisaną umowę) ubezpieczenie tych brakujących 20 proc. i kredytowanie tak naprawdę zakupu do 100 wartości nieruchomości. Oznacza to, ze w takim przypadku klient musi mieć środki tylko na pokrycie opłat około kredytowych (a więc prowizja banku, ubezpieczenie brakującego wkładu własnego, opłaty notarialne, podatek etc.). Bank sfinansuje z kredytu całość transakcji.
Tak jak wspomniane zostało powyżej tego typu oferty były na porządku dziennym do jesieni 2008r. kiedy to z całą mocą wybuchł kryzys na rynkach finansowych. Bank od razu odczuły wzrost ryzyka kredytowego i brak płynność w sektorze bankowym. Dlatego gracze, którzy do tej pory prowadzili agresywną politykę kredytową (na rynku istniały oferty finansowania nawet na 110 czy 130 proc. wartości nieruchomości)  wycofali praktycznie w ciągu kilku tygodni oferty kredytów hipotecznych do 100 proc. wartości nieruchomości. Dotyczy to szczególnie kredytów hipotecznych w walutach obcych. Dosłownie kilka banków oficjalnie udziela kredytów hipotecznych w walutach obcych bez wymaganego wkładu własnego. Ale jeśli już może udzielić takiego kredytu to będzie to droga oferta lub oferta tylko dla bardzo dobrych klientów.
Pozostało jednak na rynku kilka banków, które realnie mogą udzielić kredytu bez wkładu własnego – dotyczy to jednak głównie kredytu w złotych. Wielu kredytobiorców w takiej sytuacji zada sobie pytanie czy muszę płacić te ubezpieczenie niskiego wkładu własnego? Czy to mi się opłaca?
Odpowiedzi są dosyć proste. Generalnie jeśli nie chcemy płacić ubezpieczenia niskiego wkładu własnego to nie musimy tego robić – powinniśmy mieć jednak gotówkę, którą możemy przeznaczyć na zakup mieszkania. Bardzo jednak często leży to poza zasięgiem kredytobiorców z uwagi na duże kwoty, które wchodzą w grę przy zakupie nieruchomości. Jeśli kupujemy mieszkanie za 300 000 zł to przy 20 proc. wkładzie własnym musimy aż 60 000 zł wnieść z własnej kieszeni. Jeśli zdecydujemy się na kredytowanie do 100 proc. wartości nieruchomości wtedy te 60 tys. zł należy ubezpieczyć.
Jaki jest koszt ubezpieczenia? Średnia stawka to 3.5 proc. kwoty ubezpieczanej na 3 lata. W naszym przykładzie byłaby to stawka 2 100 zł. Nie wiele zważając na to, ze możemy zostawić w kieszeni 60 tys. zł., które mogą być ulokowane np. na wysokooprocentowanej lokacie lub funduszu inwestycyjnym. W ten sposób mogą odrobić koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Czy musimy więc ponosić koszt ubezpieczenia wkładu własnego? Moim zdaniem nie, ale w takim przypadku musimy mieć pokaźne zasoby gotówki by uniknąć tego rodzaju opłaty związanej z kredytem hipotecznym.

Jak żyć na kredyt? Tutaj tylko o tym!